Đất đấu giá có được tách thửa không quy định chi tiết

Bài viết: Đất đấu giá có được tách thửa không quy định chi tiết tại Website Luật Sư Bắc Ninh

Hiện nay, đấu giá quyền sử dụng đất đã đang và sẽ vẫn được săn đón quan tâm khi mà hoạt động này ngày càng được diễn ra rộng rãi hơn và dựa trên nguyên tắc hoạt động đấu giá nói chung do Nhà nước qquyddijnh chặt chẽ cùng với những đặc điểm riêng của hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất thì sau khi trúng đấu giá sẽ có rất nhiều người không nắm được trình tự của các bước cũng như thủ tục và lệ phí để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi thực hiện người sử dụng đất được thực hiện các  quyền chuyển nhượng, chuyển đổi, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, cho thuê lại, thừa kế, cho thuê, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất.

Sau khi có kết quả, thì người trúng đấu giá phải thực hiện nghĩa vụ tài chính và làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì sau khi cơ quan đất đai có thẩm quyền để đăng ký đã nhận được chứng từ là người trúng khi đã nộp đủ tiền trúng đấu giá quyền sử dụng đất của người đó thì các cơ quan tài nguyên và môi trường hoặc văn phòng đăng ký đất đai sẽ trình Ủy ban nhân dân các cấp có thẩm quyền đẻ được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất để ký kết hợp đồng thuê đất đối với trường hợp thuê đất. Hãy tham khảo “Đất đấu giá có được tách thửa không” dưới đây của chúng tôi, hy vọng được giúp đỡ cho bạn.

Căn cứ pháp lý

• Luật Đất đai 2013
• Nghị định 43/2014/NĐ-CP
• Thông tư 24/2014/TT-BTNMT

Khái niệm về đất đấu giá

Đất đấu giá là những thửa đất được Nhà nước chuyển nhượng quyền sử dụng đất một cách công khai để chọn người mua trả giá cao nhất.

Hoạt động đấu giá đất hiện nay được quy định trong Luật thương mại 2005 như sau: “đấu giá hàng hóa là hoạt động thương mại, theo đó người bán hàng tự mình hoặc thuê người tổ chức đấu giá thực hiện việc bán hàng hoá công khai để chọn người mua trả giá cao nhất”. Bên cạnh đó Luật đất đai 2013 cũng có các quy định riêng biệt về hoạt động đấu giá đất.

Đất đấu giá có được tách thửa không?

Theo các quy định của pháp luật hiện hành, đất đấu giá hoàn toàn được tách thửa nếu đáp ứng các điều kiện tại Điều 188 Luật Đất đai 2013 và Điều 29 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, sau đây:

“Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.

3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.”

“Điều 29. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với trường hợp thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu

1. Thửa đất đang sử dụng được hình thành từ trước ngày văn bản quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về diện tích tối thiểu được tách thửa có hiệu lực thi hành mà diện tích thửa đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nhưng có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì người đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

2. Không được công chứng, chứng thực, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không được làm thủ tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất đối với trường hợp tự chia tách thửa đất đã đăng ký, đã được cấp Giấy chứng nhận thành hai hoặc nhiều thửa đất mà trong đó có ít nhất một thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.

3. Trường hợp người sử dụng đất xin tách thửa đất thành thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu đồng thời với việc xin được hợp thửa đất đó với thửa đất khác liền kề để tạo thành thửa đất mới có diện tích bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu được tách thửa thì được phép tách thửa đồng thời với việc hợp thửa và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho thửa đất mới.”

Điều kiện về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu các tài sản gắn liền với đất

Thửa đất cần tách thửa đất đấu giá phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu các tài sản gắn liền với đất. Bởi đây chứng là chứng thư chứng minh quyền sử dụng đất và quyền sở hữu các tài sản gắn liền với đất của người sử dụng đất.

Điều kiện về tranh chấp đất đai

Thửa đất cần thực hiện thủ tục tách thửa đất đấu giá không có tranh chấp. Đây là một trong những điều kiện đảm bảo cho các giao dịch dân sự cũng như cách thủ tục hành chính liên quan đến quyền sử dụng thửa đất luôn tuân thủ theo quy định của pháp luật, tránh rủi ro, tranh chấp không đáng có sau này.

Điều kiện về kê biên để bảo đảm thi hành án

Thửa đất cần thực hiện thủ tục tách thửa đất đấu giá không bị kê biên để bảo đảm thi hành án. Nếu bị kê biên để thi hành án tức là đã xác định được tài sản dùng để đảm bảo thực hiện cho nghĩa vụ nào đó và phải xử lý sau khi có bản án, quyết định có hiệu lực của Tòa án. Và để cho quyền sử dụng đất trên tham gia với tư cách là đối tượng của các giao dịch dân sự sẽ gây hậu quả khó lường trong hoạt động thi hành án.

Điều kiện về thời hạn sử dụng đất

Thửa đất cần thực hiện thủ tục tách thửa đất đấu giá đang trong thời hạn sử dụng đất. Vì pháp luật quy định về thời hạn cụ thể đối với một số loại đất và chỉ được thực hiện giao dịch dân sự khi đất còn đang trong thời hạn được phép.

Điều kiện về diện tích tách thửa tối thiểu

Thửa đất mới được hình thành do tách thửa đất đấu giá phải có diện tích bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu được phép tách thửa theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh của địa phương đó. Và tùy thuộc vào điều kiện tự nhiên, điều kiện kinh tế của từng khu vực, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất ban hành các văn bản quy định diện tích tối thiểu để được tách thửa và các điều kiện kèm theo nếu thấy cần thiết.

Thủ tục tách thửa đối với đất đấu giá

Bước 1: Chuẩn bị và nộp hồ sơ để tách thửa đất đấu giá như sau

Bạn chuẩn bị 01 bộ hồ sơ gồm đầy đủ các giấy tờ sau nộp tại Văn phòng đăng ký đất đai nơi có mảnh đất:

• Đơn đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa theo Mẫu số 11/ĐK
• Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.

Bước 2: Cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận và xử lý yêu cầu

Văn phòng đăng ký đất đai sẽ tiếp nhận và căn cứ thẩm quyền để xử lý 02 trường hợp sau:

• Nếu hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian tối đa 03 ngày, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.
• Nếu hồ sơ đầy đủ thì cơ quan tiếp nhận hồ sơ ghi đầy đủ thông tin vào Sổ tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả, trao Phiếu tiếp nhận hồ sơ cho người nộp hồ sơ.

Bước 3: Trả kết quả

Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện thực hiện thủ tục tách thửa với đất đấu giá như sau:

• Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp;
• Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai.
• Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bạn.

Thời gian thực hiện thủ tục tách thửa

Theo Khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP, thời hạn thực hiện thủ tục tách thửa do UBND cấp tỉnh quy định nhưng không quá 15 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không quá 25 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn.

“Điều 2. Sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai

40. Sửa đổi Điều 61 như sau:

“Điều 61. Thời gian thực hiện thủ tục hành chính về đất đai

1. Thời gian thực hiện thủ tục giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất được quy định như sau:

a) Giao đất, cho thuê đất là không quá 20 ngày không kể thời gian thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng;

b) Cho phép chuyển mục đích sử dụng đất là không quá 15 ngày.

2. Thời gian thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất; cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận được quy định như sau:

a) Đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là không quá 30 ngày;

b) Đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng của tổ chức đầu tư xây dựng là không quá 15 ngày;

c) Đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất khi thay đổi tài sản gắn liền với đất là không quá 15 ngày;

d) Đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất trong các trường hợp trúng đấu giá quyền sử dụng đất; giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai; xử lý hợp đồng thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; kê biên bán đấu giá quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất để thi hành án; chia, tách, hợp nhất, sáp nhập tổ chức, chuyển đổi công ty; thỏa thuận hợp nhất hoặc phân chia quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình, của vợ và chồng, nhóm người sử dụng đất là không quá 10 ngày;

đ) Tách thửa, hợp thửa đất; thủ tục đăng ký đất đai đối với trường hợp được Nhà nước giao đất để quản lý là không quá 15 ngày;

e) Gia hạn sử dụng đất là không quá 07 ngày;

g) Xác nhận tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân khi hết hạn sử dụng đất là không quá 05 ngày;

h) Đăng ký xác lập hoặc thay đổi, chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề là không quá 10 ngày;

i) Đăng ký biến động do đổi tên người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất hoặc thay đổi hạn chế quyền sử dụng đất hoặc thay đổi về nghĩa vụ tài chính hoặc thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký là không quá 10 ngày;

k) Chuyển từ hình thức thuê đất trả tiền hàng năm sang thuê đất trả tiền một lần; từ hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang hình thức thuê đất; từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất là không quá 30 ngày;

l) Chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, đăng ký góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là không quá 10 ngày;

m) Xóa đăng ký góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là không quá 03 ngày;

n) Đăng ký, xóa đăng ký thế chấp, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất là không quá 03 ngày;

o) Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của vợ hoặc chồng thành của chung vợ và chồng là không quá 05 ngày;

p) Cấp đổi Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng là không quá 07 ngày; trường hợp cấp đổi đồng loạt cho nhiều người sử dụng đất do đo vẽ lại bản đồ là không quá 50 ngày;

q) Cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng bị mất là không quá 10 ngày;

r) Thời gian thực hiện thủ tục đính chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp là không quá 10 ngày.

3. Thời gian thực hiện thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai, thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai:

a) Hòa giải tranh chấp đất đai là không quá 45 ngày;

b) Giải quyết tranh chấp đất đai thuộc thẩm quyền của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện là không quá 45 ngày;

c) Giải quyết tranh chấp đất đai thuộc thẩm quyền của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh là không quá 60 ngày;

d) Giải quyết tranh chấp đất đai thuộc thẩm quyền của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường là không quá 90 ngày;

đ) Cưỡng chế thi hành quyết định giải quyết tranh chấp đất đai là không quá 30 ngày.

4. Thời gian quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều này được tính kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật; không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; không tính thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định.

Trường hợp hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian không quá 03 ngày làm việc, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.

Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn thì thời gian thực hiện đối với từng loại thủ tục quy định tại Điều này được tăng thêm 10 ngày, trừ thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai.

5. Thời gian thực hiện đồng thời nhiều thủ tục hành chính về đất đai do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định nhưng không quá tổng thời gian thực hiện các thủ tục đó theo quy định tại Điều này.””

---

Lệ phí tách thửa đối với đất đấu giá

Khi thực hiện thủ tục tách thửa đối với đất đấu giá, bạn phải hoàn thành các loại phí và lệ phí như sau:

• Lệ phí địa chính: Tùy từng điều kiện cụ thể của từng địa bàn và chính sách phát triển kinh tế – xã hội của địa phương mà quy định mức thu cho phù hợp, đảm bảo nguyên tắc:
• Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất: Mức thu tối đa không quá 100.000 đồng/giấy đối với cấp mới; tối đa không quá 50.000 đồng/lần cấp đối với cấp lại (kể cả cấp lại giấy chứng nhận do hết chỗ xác nhận), cấp đổi, xác nhận bổ sung vào giấy chứng nhận.

Trường hợp giấy chứng nhận cấp cho hộ gia đình, cá nhân chỉ có quyền sử dụng đất (không có nhà và tài sản khác gắn liền với đất) thì áp dụng mức thu tối đa không quá 25.000 đồng/giấy cấp mới; tối đa không quá 20.000 đồng/lần cấp đối với cấp lại (kể cả cấp lại giấy chứng nhận do hết chỗ xác nhận), cấp đổi, xác nhận bổ sung vào giấy chứng nhận.

• Chứng nhận đăng ký biến động về đất đai: Không quá 28.000 đồng/1 lần.
• Trích lục bản đồ địa chính, văn bản, số liệu hồ sơ địa chính: Không quá 15.000 đồng/1 lần.
• Lệ phí trước bạ nhà đất:  Mức thu lệ phí trước bạ của nhà đất là 0,5% giá trị tài sản tính lệ phí trước bạ.

Ngoài ra, người xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi thực hiện thủ tục tách thửa còn phải nộp các loại phí khác như: Phí thẩm định địa chính, phí trích đo địa chính.

Mời các bạn xem thêm bài viết

• Giá đất bồi thường khi thu hồi đất theo quy định chi tiết
• Nguyên tắc bồi thường khi nhà nước thu hồi đất quy định 2022
• Dịch vụ trích lục hồ sơ đất tại Bắc Ninh nhanh, trọn gói

Thông tin liên hệ

Luật sư Bắc Ninh sẽ đại diện khách hàng để giải quyết các vụ việc có liên quan đến vấn đề “Đất đấu giá có được tách thửa không” hoặc các dịch vụ khác liên quan như là bồi thường thu hồi đất, hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất, hợp đồng chuyển nhượng nhà đất, tư vấn đặt cọc đất, trích lục quyết định ly hôn… Với kinh nghiệm nhiều năm trong ngành và đội ngũ chuyên gia pháp lý dày dặn kinh nghiệm, chúng tôi sẽ hỗ trợ quý khách hàng tháo gỡ vướng mắc, không gặp bất kỳ trở ngại nào. Hãy liên lạc với số hotline 0833.102.102 để được trao đổi chi tiết, xúc tiến công việc diễn ra nhanh chóng, bảo mật, uy tín.

• FB: www.facebook.com/luatsux
• Tiktok: https://www.tiktok.com/@luatsux
• Youtube: https://www.youtube.com/Luatsux

Câu hỏi thường gặp