Quy trình thực hiện thủ tục tách sổ đỏ đồng sở hữu 2023
Người sử dụng đất họ hoàn toàn có thể tách sổ đỏ đồng sở hữu. Nhưng hiện nay, khi người dân muốn tách thửa để đứng tên riêng trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì cần phải có sự đồng ý của những người cùng sở hữu. Việc tách sổ chung thành sổ riêng cũng sẽ cần phải có những điều kiện nhất định và cũng phải tuân theo quy định của pháp luật hiện hành. Người muốn tách thửa phải làm thủ tục, xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho những thửa đất được tách. Cùng với đó, việc tách thửa đất phải đáp ứng được các vấn đề về việc quy hoạch và diện tích tối thiểu tại địa phương. Xin mời các bạn độc giả cùng tìm hiểu qua bài viết của Luật sư Bắc Ninh để hiểu và nắm rõ được những quy định về “Thủ tục tách sổ đỏ đồng sở hữu” nhanh chóng, trọn gói của chúng tôi, hy vọng có thể giúp các bạn độc giả hiểu sâu hơn về pháp luật.
Căn cứ pháp lý
- Luật Đất đai 2013;
- Nghị định 43/2014/NĐ-CP;
- Thông tư 24/2014/TT-BTNMT;
- Nghị định 01/2017/NĐ-CP;
- Nghị định 140/2016/NĐ-CP.
Khái niệm đồng sở hữu
Trước khi tìm hiểu đất đồng sở hữu có tách sổ riêng được không, chúng ta cần phải nắm được khái niệm đất đồng sở hữu.
Đất đồng sở hữu là đất có từ hai chủ sở hữu trở lên và không có quan hệ vợ chồng hay con cái. Đặc điểm dễ dàng nhất để biết đất đồng sở hữu là ở trang bìa của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) có ghi kèm dòng chữ chú thích “Cùng sử dụng đất đối với ông/ bà…”
Theo đó, bất động sản đồng sở hữu nếu muốn chuyển nhượng, mua bán nhà đất cần phải được sử sở hữu của tất cả các chủ sở hữu.
Điều kiện tách sổ đỏ đồng sở hữu
Đất có nhiều chủ sở hữu là tài sản chung thuộc quyền sở hữu chung hợp nhất quy định tại điều 210 Bộ Luật Dân sự 2015 (BLDS 2015). Mỗi chủ sở hữu đều có quyền quản lý, sử dụng, định đoạt các vấn đề liên quan đến phần đất là tài sản chung đó (bán, chia tách, cho thuê,…).
Điều 98 Luật Đất đai 2013 quy định thửa đất có nhiều chủ sở hữu thì phải ghi tất cả các đồng sở hữu trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, và cấp cho mỗi người 01 bản. Nếu có nhu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện.
Vậy khi một hoặc các đồng chủ sở hữu muốn thực hiện việc tách thửa cần đáp ứng một số điều kiện chung và điều kiện cụ thể quy định tại Luật Đất đai 2013, BLDS 2015 và văn bản pháp luật khác có liên quan.
Về điều kiện chung, Luật Đất đai 2013 quy định đất được tách thửa phải:
- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ). Trừ trường hợp quy định tại Khoản 3 Điều 186 và Khoản 1 Điều 168 Luật đất đai năm 2013.
- Đất không có tranh chấp
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên đảm bảo thi hành án;
- Trong thời hạn sử dụng đất
Bên cạnh đó, pháp luật về dân sự, Nghị định 43/2014/NĐ-CP và Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT (được sửa đổi bổ sung bởi Thông tư 09/2021/TT-BTNMT) còn có các điều kiện sau:
Được tất cả chủ sở hữu có tên trên Giấy chứng nhận đồng ý
Như đã đề cập, đất có đồng chủ sở hữu là tài sản chung hợp nhất theo quy định của BLDS 2015. Vì vậy, khi sử dụng, quản lý hay định đoạt tài sản thì cần phải có sự đồng ý của tất cả các đồng sở hữu. Việc biểu hiện sự đồng ý cần thể hiện qua hành vi, hoặc bằng văn bản đồng ý đúng theo quy định của pháp luật dân sự.
Bên cạnh đó, khoản 2 Điều 64 Nghị định 43/2014/NĐ-CP chỉ rõ, hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất như sau:
“Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của nhóm người sử dụng đất, nhóm chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất phải được tất cả các thành viên trong nhóm ký tên hoặc có văn bản ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự, trừ trường hợp các chủ sở hữu căn hộ cùng sử dụng chung thửa đất trong nhà chung cư”.
Đáp ứng diện tích tối thiểu sau khi tách thửa
Điều kiện này được quy định tại Điều 143 và 144 Luật Đất đai. Theo đó, việc tách thửa đất phi nông nghiệp cần phải căn cứ vào các điều kiện, một trong số đó là diện tích tối thiểu được tách thửa do Ủy ban nhân dân cấp (UBND) tỉnh quy định đối với đất ở phù hợp với điều kiện và tập quán tại địa phương.
Như vậy, đối với điều kiện này cần lưu ý:
- Các địa phương có quy định hạn mức tối thiểu được phép tách thửa khác nhau
- Cơ quan có thẩm quyền ban hành quy định mức tối thiểu là UBND cấp tỉnh. Do đó, cần liên hệ với cơ quan trên để có thông tin chính xác.
Quy trình thực hiện thủ tục tách sổ đỏ đồng sở hữu
Hồ sơ tách sổ đỏ đồng sở hữu
Hồ sơ tách sổ đỏ đồng sở hữu bao gồm những giấy tờ như sau:
- Đơn đề nghị tách thửa theo mẫu 09/ĐK;
- Bản gốc giấy chứng nhận đã cấp;
- Hợp đồng hoặc văn bản đã thỏa thuận phân chia quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của nhóm chủ sở hữu chung tài sản gắn liền với đất.
Thủ tục tách sổ đỏ đồng sở hữu
Bước 1: Nộp hồ sơ
Người nhận quyền sử dụng đất có thể nộp hồ sơ tại những cơ quan sau:
- Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc phòng Tài nguyên và Môi trường cấp quận/huyện hoặc cơ quan tiếp nhận hồ sơ theo quy định của Ủy ban nhân dân tỉnh/thành phố trực thuộc Trung ương.
- Ủy ban nhân dân cấp xã, phường nơi có đất (nếu có nhu cầu). Trong thời hạn 3 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc phòng Tài nguyên và Môi trường quận/huyện đối với nơi chưa thành lập văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.
Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ
- Nếu hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian tối đa 3 ngày, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.
- Cơ quan tiếp nhận hồ sơ ghi đầy đủ thông tin vào sổ tiếp nhận hồ sơ, trao phiếu nhận hồ sơ và hẹn ngày trả kết quả.
Bước 3: Giải quyết yêu cầu theo trình tự pháp luật
Bước 4: Trả kết quả
Kết quả được trả cho người sử dụng đất trong thời hạn tối đa 3 ngày làm việc.
Thời gian quy định tách sổ riêng của đất đồng sở hữu
Sau khi đã chuẩn bị đầu đầy đủ hồ sơ để tách sổ đỏ riêng, bạn sẽ tiến hành các bước thủ tục tiếp sau đây:
Bước 1: Nộp hồ sơ tại cơ quan có thẩm quyền
Bạn có thể mang bộ hồ sơ đã chuẩn bị để nộp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất tại phòng Tài nguyên và Môi trường cấp quận/huyện địa phương hoặc nộp tại UBND cấp xã, phường nơi có đất, trong vòng 03 ngày kể từ khi tiếp nhận đủ hồ sơ, UBND sẽ chuyển hồ sơ tới Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất của phòng Tài nguyên và Môi trường quận/huyện.
Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ
Khi nộp hồ sơ, nếu phát hiện giấy tờ còn thiếu hoặc chưa hợp lệ thì trong vòng tối đa 3 ngày cơ quan tiếp nhận xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn cho người nộp chỉnh sửa, bổ sung theo đúng quy định.
Cơ quan tiếp nhận hồ sơ cần ghi đầy đủ thông tin vào sổ tiếp nhận hồ sơ, đồng thời trao phiếu nhận hồ sơ và hẹn ngày trả kết quả cho người nộp hồ sơ tách sổ.
Bước 3: Cơ quan tiếp nhận hồ sơ và quyết yêu cầu theo đúng trình tự pháp luật
Bước 4: Trả kết quả
Trong tối đa 03 ngày làm việc, cơ quan tiếp nhận sẽ trả kết quả cho người sử dụng đất.
Lệ phí tách sổ đỏ đồng sở hữu
Khi thực hiện thủ tục tách sổ đỏ đối với đất đồng sở hữu, lệ phí bao gồm:
Thuế thu nhập cá nhân có công thức tính như sau:
Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = 2% x giá chuyển nhượng
Lệ phí trước bạ có công thức tính như sau:
Lệ phí trước bạ = 0,5% x Diện tích đất x Giá đất
Diện tích đất tính theo m2 và giá đất tính theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất
Phí đo đạc, lập bản đồ địa chính:
Phí đo đạc cho các đơn vị đo đạc khác nhau thực hiện nên giá cả cũng khác nhau. Thông thường từ 1.800.000 đồng đến 2.000.000 đồng.
Phí lập bản đồ địa chính tối đa không quá 1.500 đồng/m2.
Lệ phí thẩm định hồ sơ: Lệ phí thẩm định hồ sơ sẽ do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quy định.
Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quy định nhưng không quá 100.000 đồng/giấy/lần cấp.
Quy định lệ phí tách thửa đất đồng sở hữu ở mỗi khu vực, địa phương là khác nhau. Đồng thời, tùy thuộc vào từng trường hợp (vị trí, diện tích thửa đất,…) mà số tiền phải nộp là khác nhau.
Mời các bạn xem thêm bài viết
- Dịch vụ tư vấn thủ tục báo mất sổ đỏ tại Bắc Ninh năm 2023
- Dịch vụ tư vấn cấp lại sổ đỏ tại Bắc Ninh năm 2023
- Quy định khi chuyển đất nông nghiệp sang đất sổ đỏ năm 2022
Thông tin liên hệ
Vấn đề “Thủ tục tách sổ đỏ đồng sở hữu“ đã được Luật sư X giải đáp thắc mắc ở bên trên. Với hệ thống Luật sư Bắc Ninh chuyên cung cấp dịch vụ pháp lý trên toàn quốc. Chúng tôi sẽ giải đáp mọi thắc mắc của quý khách hàng liên quan tới Thủ tục Giải chấp … Với đội ngũ luật sư, chuyên viên, chuyên gia dày dặn kinh nghiệm, chúng tôi sẽ giúp quý khách giải quyết vấn đề một cách nhanh chóng, thuận tiện, tiết kiệm chi phí và ít đi lại. Chi tiết vui lòng liên hệ tới hotline: 0833.102.102
- FB: www.facebook.com/luatsux
- Tiktok: https://www.tiktok.com/@luatsux
- Youtube: https://www.youtube.com/Luatsux
Câu hỏi thường gặp
– Khoản 2 Điều 64 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất như sau:
“Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của nhóm người sử dụng đất, nhóm chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất phải được tất cả các thành viên trong nhóm ký tên hoặc có văn bản ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự, trừ trường hợp các chủ sở hữu căn hộ cùng sử dụng chung thửa đất trong nhà chung cư.”
Theo đó trong thủ tục làm sổ đỏ đồng sở hữu, khi chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất phải có sự đồng ý của tất cả người chung quyền sử dụng đất.
Tuy nhiên, thực tế nhiều trường hợp xảy ra tình trạng chỉ một hoặc một số thành viên muốn chuyển nhượng, tặng cho. Dự liệu được trường hợp này, điểm b khoản 2 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định rõ phương án giải quyết.
Trường hợp quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất không phân chia được theo phần thì ủy quyền cho người đại diện để thực hiện quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất.
Như vậy, khi các thành viên khác không đồng ý chuyển nhượng toàn bộ thửa đất thì người có nhu cầu chuyển nhượng phải đề nghị tách thửa (tách phần đất của mình tương ứng với phần quyền sử dụng đất của mình), sau đó chuyển nhượng riêng phần quyền sử dụng đất được tách với điều kiện thửa đất đủ điều kiện tách thửa theo quy định của UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương.
Đây là một số lưu ý trong thủ tục làm sổ đỏ đồng sở hữu. Nếu bạn có bất cập trong thủ tục làm sổ đỏ đồng sở hữu hãy liên hệ với chúng tôi để được giúp đỡ trong thủ tục làm sổ đỏ đồng sở hữu.
Theo tinh thần của khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP, tổng thời hạn giải quyết đơn đề nghị tách thửa là 15 ngày. Cụ thể như sau:
Thời hạn để UBND cấp xã chuyển hồ sơ tách thửa cho Phòng đăng ký Đất đai (còn gọi phòng TN và MT): 03 ngày
Thời hạn Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất thực hiện các công việc tách thửa ( đo đạc, lập hồ sơ, chỉnh lý biến động): 12 ngày
Trong thời hạn 03 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được hồ sơ do Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất hoặc Phòng TN&MT trình UBND cấp huyện ký Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Thứ nhất, quy định về điều kiện tách thửa được quy định tại Điều 5 Quyết định 22/2014/QĐ-UBND thành phố Hà Nội như sau:
Điều 5. Điều kiện về kích thước, diện tích đất ở tối thiểu được phép và không được phép tách thửa và việc xử lý đối với thửa đất ở có kích thước, diện tích nhỏ hơn mức tối thiểu
Các thửa đất được hình thành từ việc tách thửa phải đảm bảo đủ các điều kiện sau:
a) Có chiều rộng mặt tiền và chiều sâu so với chỉ giới xây dựng (đường giới hạn cho phép xây dựng công trình trên thửa đất) từ 3 mét trở lên;
b) Có diện tích không nhỏ hơn 30 m2 đối với khu vực các phường, thị trấn và không nhỏ hơn 50% mức tối thiểu của hạn mới giao đất ở mới quy định tại Điều quy định này đối với các xã còn lại.
Thứ hai, Về các điều khoản quan trọng quy định trong hợp đồng
– Diện tích đất, vị trí đất kèm theo bản đồ trích lục.
– Thỏa thuận về thời gian, số tiền đặt cọc.
– Gía tiền, phương thức thanh toán.
– Nghĩa vụ nộp thuế, lệ phí
– Quyền và nghĩa vụ của các bên về thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
